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为什么投资美国公寓

美国房地产市场经过了近20年的上升期后，由于美国金融市场面临流动性不足的问题，以及次贷问题的影响，从2006年中开始步入调整，经过两年多的调整，美国各地区的平均价格已经从高峰回落了30%~60%。以旧金山为例，实际房价已经接近2003年9月的水平，如果扣除通胀的因素，房价已经相当于2000年6月的水平。根据以往美国房产市场的调整期，从价位波峰到谷底一般需要两年多的时间，虽然本次次贷风波使得调整较以往严重，也恰恰因为次贷危机而使得目前的房价更加具备投资价值，而随着次贷问题的解决，美国政府联邦利率的下调以及一系列救市措施都将有助于房地产市场的复苏，目前房价已经到达底部。

人民币自2005年汇改以来，已经升值了近17%, 使得人民币在海外市场的购买力大大增强，对于购买美国房产，相当于打了8.3折。而中国目前的经济形势相当微妙，出口企业处境不佳，热钱显露流出迹象，国内政府财政政策和货币政策双松明显。这一宏观经济形势，都不支持人民币对美元的继续升值。美元存在重新走强的可能，投资者也间接获取了额外的外汇收益。

虽然美国住房私有化程度很高，但美国的住房自有率始终低于 70%，近 20 年来，住房拥有率徘徊在 63%至 69%之间。由于当前次贷风波的影响，部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场。使得住房拥有率下降，对于租赁的需求上升。公寓是美国城市，尤其是中心城市最主要的居住形态，也是租赁市场最主要的房屋来源。 目前全美的公寓有高达92%左右的出租率。 在外来移民最多， 气候宜人，最为富足的加利福尼亚州，入住率甚至更高。 而租金方面，相对于国内市场，也要高出很多。以广州和洛杉机为例，同为 140万人民币的住宅，广州的租金在3000- 4500元之间，而洛杉机的租金是1200-1500美金，也就是人民币8000-10000之间，租金是国内的两倍多，优势显而易见。

美国法律规定，居住在美国的家庭，子女可以免费就读美国的公立小学、初中、高中，这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势，让孩子接受更好的教育，就读美国公立学校，在美国读高中更大大增加进入美国名校的机会，同时更能培养学生的创造潜力和社会活动能力。由此看来，购买美国房产无疑是一条更好的留学捷径。

公寓群在美国商业房地产中的交易占很重要的部分，这种商业房地产的形式在国内几乎没有，而在美国有超过30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不分别销售，只作为一个整体出售，在房地产分类上是商业，不是住宅。从理论上和实践中，公寓投资都是风险最小的。在所有的主要资产类别中， 在过去的10年，15年， 20年， 25年， 以及30年周期中，美国的公寓被证实可为投资者带来最高的风险调控的长期投资回报。在其他类别的不动产受到市场冲击的同时， 美国公寓一直为投资者带来丰厚稳定的回报。

美国公寓投资的主要优势包括：稳定的现金流，独特的投资多元化，极高的资产可流动性，以及充足的债务融资。

一般情况下，在美国对公寓的需求较其他资产种类相比有较小的波动。租赁周期也比较短，一般为一年。公寓楼也有更短的开发周期，平均12至14个月。因此，在市场条件改善的情况下，可以灵活地调整租赁价格，并且，短的开发周期也使其免受因需求下降而造成过度开发的影响。

美国公寓有着最为有效的现金分配方式，相较于其他资产类别64%到74%的现金流转化率， 美国公寓投资将净营运收入的83%转化为稳定的现金流。

美国的人口流动趋势使得美国近60个地区成为最受欢迎的地区，集团性投资者多数也将其资本投入集中在这些区域。 由于这些区域经济全方位发展，自然而然的，在这些区域内对房屋租赁的需求自80年代以来以最为快速的步伐发展。 由于新楼的建成，房屋拥有率的下降，以及人口的进一步集中，在过去的四年时间内，有超过三百万的公寓投入市场。

目前美国市场有超过两万三千的公寓群。这些公寓群年限，面积，品质，以及地域不同， 为不同类型不同需求的投资者提供了多样化的选择空间。

美国公寓相较于其他资产类别，有较低的投资资本花费，与此同时，债务资本投资的方式也被广泛采用。

美国国内对公寓有着优惠，透明， 以市场为导向的政策税收环境。美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事。在美国房地产市场， 仅有5%到10%的公寓受到政府管制调控。